对房屋买卖中利用“买卖不破租赁”进行欺诈的规避

吕明臣


　　“人性本善”还是“人性本恶”素来都一个有争论的哲学命题，但现实生活中欺诈无处不在已成为人们的一个共识。

　　请看实例：甲为贪图享乐的无业游民，手中仅有一套父母留给他的住房。为了多搞点“零用钱”花，甲绞尽脑汁终于想出了一条妙计。甲先将自己的房子租给了乙，租期20年，租金40万。后甲又将该房卖给了丙，价款40万，办理了过户手续。这样，甲仅拿出一套价值40万的房子，却得到了80万的收益，真是绝顶聪明的“高手”啊！问题是，根据“买卖不破租赁”的法律规则，乙的承租权受到法律保护，丙无权在乙20年的承租期间内使用该房屋。甲隐瞒该房屋已出租的事实而将其卖给不知情的丙，对丙构成了无情的欺诈！

　　买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。比如《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。《城市房屋租赁管理办法》第11条对此的规定为：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”。《民通意见》119条也有类似规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效。根据此规则，房屋租赁合同不仅具有债权效力，更具有了物权效力！

　　丙有了房屋的所有权，却不能对其使用，此时丙极为懊恼，欲请律师为其维护权益。笔者认为丙有两条路可以选择：一是起诉甲违约，要求甲赔偿损失；二是起诉甲构成欺诈，要求解除合同，返还本金及利息。从表面上看甲似乎维权有道，而事实是甲为远亲近邻所公认的“败家子”，甲所得的80万元早以被挥霍一空。甲根本就无力赔偿损失或是返还本金及利息！

　　因甲的欺诈，丙蒙受重大损失。有人可能会说，丙太傻，这么一大笔交易，请个律师把把关就不会被骗了。实际上，丙买房过程中有律师的全程陪同！问题是，甲与乙的房屋租赁合同并未进行任何的登记或公示，即使是律师也无从查知！

　　《城市房地产管理法》第54条规定：房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同那个，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、维修责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。此处的登记仅为备案性质而无其他法律效力，造成了现实中大量的房屋租赁合同都没有办理登记，从而也就催生了大量的“甲”来钻法律的空子，屡屡欺诈得手。

　　笔者认为，规避此欺诈的一个可行方案是：通过立法，将经过登记备案的房屋租赁合同赋予其物权效力，而没有经过登记备案的房屋租赁合同则仅具有债权效力。如此一来，要想取得物权效力，使用“买卖不破租赁”规则，就必须对房屋租赁合同进行登记；而没有经过登记，则仅具有对内效力即债权效力，不具有对外效力，不能适用“买卖不破租赁”规则。这样，消费者在买房时就可以去房屋租赁合同登记备案机关查询相关房屋的出租情况，从而有效避免此类欺诈的发生。


海南省海口市政府


海口市人民政府关于颁布《海口市邮政通信管理办法》的通知
海口市政府



各区人民政府、市政府直属各单位：
《海口市邮政通信管理办法》已经市人民政府第四次常务会议讨论通过，现予颁布。自一九九三年十一月一日起施行。

海口市邮政通信管理办法

第一章 总 则
第一条 为保护通信自由和通信秘密，保障邮政通信的畅通，促进邮政通信事业的发展，根据《中华人民共和国邮政法》及其实施细则和有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内邮政通信管理适用本办法。
第三条 海口市邮政局是本市邮政通信主管部门（以下简称邮政管理部门），负责本市邮政通信的建设和行业管理。
本市各级人民政府应加强对邮政通信的领导；计划、规划、土地、市政、公安、交通、工商等部门应根据本办法的规定，协助邮政管理部门搞好邮政通信的建设和管理。
第四条 邮政企业应为社会提供迅速、准确、安全、方便的邮政通信服务，保障用户的合法权益。
第五条 单位和个人负有保护通信自由、通信秘密和邮件安全的责任，有权制止和检举揭发破坏邮政设施、危害邮政通信安全、妨碍邮政通信工作秩序的行为。
任何单位和个人不得利用邮政业务从事法律、法规所禁止的活动。
第六条 邮政业务由邮政企业统一经营，其他任何单位或个人未经邮政管理部门审批许可并经工商行政管理部门办理登记手续，不得经营邮政业务。但国家另有规定的除外。
第七条 公民的通信自由和通信秘密受法律保护。
任何单位和个人不得以任何理由检查、扣留在运输、传递、处理过程中的邮件；但因国家安全或者追查刑事犯罪的需要，由公安部门、国家安全部门或者人民检察院依法检查、扣留的除外。

第二章 邮政通信设施的规划与建设
第八条 市邮政管理部门应根据社会对邮政通信的需要，会同市规划部门制定本市邮政分支机构布局的专项规划，纳入城市总体规划，与市政基础设施建设同步实施。
本市各开发区及城市新建、改建的住宅区、工矿区，必须将邮政通信建设纳入该区规划，制订小区规划时须与市邮政管理部门会签。
本市各新建区和旧城区成片改造，应当根据规划设置邮政服务网点，服务半径为半公里。
建设项目设计文件应包括邮政通信设施设计。建设项目的会审和竣工验收，均须有邮政管理部门参与。
第九条 市邮政管理部门应会同规划、公安、交通、市政管理等部门根据满足社会需要和方便群众的原则，制定设置信箱（筒）、邮亭、报刊亭等邮政设施的规划。有关单位和个人应当提供方便。市邮政管理部门应按规划组织实施，并少收或免收有关部门其它费用。
第十条 在进行城市新区开发和旧城区改造时，市邮政管理部门应会同市规划部门依照国家有关规定制定邮政分支机构用房与邮政设施的设置标准。
在未设置邮政分支机构的地方，政府有关部门和有关单位应按照规划，优先安排邮政服务网点。涉及邮政占地、征地时，规划、土地管理部门应优先安排解决。
第十一条 建设项目用地范围内邮政通信设施的建设，均应纳入项目总投资计划之内，与基建工程一起设计、建设，所需的资金、器材应与其他配套工程一样，在工程总投资中安排解决。
按规定应设置邮政分支机构的，新建住宅区由开发单位按规定标准统筹建设；经成片改造的旧城区由邮政管理部门负责配套，政府给予支持。
第十二条 本市各级人民政府应在资金、信贷、物资等方面支持邮政事业的发展，并根据实际情况，对邮政建设的城市综合开发费和基础设施配套费予以减征、缓征或免征。
第十三条 建设单位或个人征用土地需要拆迁邮政分支机构或邮政设施的，在保证正常通信的前提下，按本市有关拆迁管理的规定予以补偿或另建。
第十四条 民用机场、驻军单位和较大的车站、港口、宾馆，应从方便旅客出发，建设邮政分支机构（代办所）或者邮政设施。有关单位应积极提供便利条件。
第十五条 城市、开发区内，新建工业、商业、金融、住宅小区或老城区改造时，均应同时建设信报箱（群），多层、高层住宅楼要设置用户信报箱群，五层以上的办公楼（写字楼）要在地面层设置信件收发室。未设置或者设置不符合国家标准的，邮政管理部门可不受理通邮申请。
新建的主干街道，每隔五百米，应设信报箱亭一处。
未安装信报箱的旧城区里巷、院落和住宅楼房，应由产权人或者居委会指定的邮件管理人在适宜处所逐步设置信报箱群，所需费用可以向受益人收取。
住宅楼的信报箱群，一般为本楼住户专用，可按户数的105％配置；楼外的信报箱群，一般供楼外住户和零散用户租用，其初装数量可同小区主管部门或业主商定。
信报箱、信报箱群可由产权人或者受益人负责维修、更换，也可以委托当地邮政分支机构维修、更换，费用由委托人承担。

第三章 邮政通信和社会保障
第十六条 航空、铁路、水运、公路等运输单位受邮政企业委托运送邮件，应与其签订合同，及时接收和发运邮件，并保证邮件安全。邮件运费，应按《中华人民共和国邮政法》第二十六条规定予以优惠，依照双方签订合同结算。
运输单位在邮件量增大，超出合同规定数量时，应接受邮政管理部门的请求，办理加运手续，并采取有效措施予以运递。
第十七条 民用机场和较大的车站、港口，应为邮政管理部门提供装卸、转运邮件所需的场所和邮政转运机构办公用房。
第十八条 对邮政生产专用燃料，应按照国家计划保证供应，有邮件量增大等特殊原因时，邮政管理部门可报请计划部门按实际情况增加。
供电部门应保证供应邮政通信生产用电。
第十九条 执行公务的邮政工作人员和邮政专用车辆通过检查站、桥梁、渡口，凭邮政专用标志优先放行，需收费的关卡应给予免费或优惠。
邮政通信车辆在禁止通行路线、禁止停车的地段执行公务，凭公安交通管理部门核发的通行证行驶和停车，公安交通部门应当及时核发通行证。
第二十条 执行公务的邮政工作人员和邮政专用车辆在运递邮件途中违反交通规章，公安交通管理部门应予记录后放行，在其完成公务后再按有关规定处理。
第二十一条 禁止在邮政分支机构（或邮政代办所）门前和出入通道上摆摊设点、堆放物件，妨碍邮政业务的正常进行。
第二十二条 邮政管理部门应在街道、里巷设置邮政编码标识牌；单位和居民住宅应由公安机关设置统一编制的标明号码的门牌。
第二十三条 机关、部队、企业、事业单位应在收发室的工作人员中指定接收邮件的人员；两个以上单位同在一处办公，还应当商定一个统一的接收邮件的地点。

第四章 邮政服务和社会监督
第二十四条 邮政分支机构应在明显位置公告邮政管理部门规定的对外服务时间和所经营的邮政业务项目及其收费标准。在邮政信箱（筒）上，应标明开箱（筒）时间和频次。
第二十五条 邮政分支机构的工作人员受理用户交寄的邮件，应认真执行验视制度，严格执行邮电部有关禁止和限量寄递物品的规定，对领取给据邮件、兑取汇款的收件人、收款人以及代收人，应查验其有效证件。
第二十六条 邮政管理部门应做好国内通过邮政发行的报刊的发行、订阅、批销和零售管理工作。
第二十七条 邮政分支机构根据邮政管理部门规定的时限、频次，并按《中华人民共和国邮政法》及其实施细则规定的投递方式，及时、准确地投递邮件、报刊。
第二十八条 具备通邮条件的新建单位和新建住宅，应向邮政管理部门提出通邮申请，办理邮件投递登记手续，并交纳注册登记费。交纳标准由邮政管理部门报请物价部门批准后执行。
第二十九条 一个单位要求将本单位的邮件分处投递，与单位同在一处的宿舍区用户要求将邮件分投到户，用户要求上楼投递邮件、报刊或对投递邮件有其他特殊要求，按双方签订的妥投协议执行。
第三十条 用户交寄信函，应当使用邮政管理部门监制的标准信封，并正确书写收件人和寄件人的详细地址和邮政编码。
第三十一条 邮政管理部门根据需要，可以委托有关单位或者个人代办邮政业务，并按有关规定支付酬金。邮政代办机构应向工商行政管理部门办理登记手续，并在业务上接受邮政管理部门的监督和指导。
第三十二条 邮政分支机构、代办机构应严格依照邮政管理部门制定的服务标准办理邮政业务，按邮电部统一规定的标准收费，坚持文明服务。
第三十三条 邮政通信工作人员应忠于职守，廉洁奉公，恪守职业道德，严格遵守通信纪律，严守通信秘密，不得利用职务之便谋取私利，收受贿赂，不得拒绝办理应当办理的邮政通信业务，不得擅自改变邮政通信业务收费标准。

第五章 赔偿和争议处理
第三十四条 由于邮政分支机构的责任，造成给据邮件丢失、损毁、内件短少或者邮政汇款、储蓄存款被冒领，应按《中华人民共和国邮政法》的有关规定予以赔偿。
第三十五条 用户未对邮政分支机构按照规定手续投交的邮件和兑付的汇款当面提出异议，不得再要求其承担责任。
第三十六条 由于机关、团体、学校、企业、事业单位收发室接收邮件人员的责任，造成给据邮件损失、汇款冒领，应由收发人员承担责任。
第三十七条 在运输单位运输邮件途中，发生邮件损毁、丢失、短少、水湿、污损事故，除不可抗力外，应按邮政管理部门与运输单位签订的合同承担责任。
第三十八条 公安部门、国家安全部门和人民检查院因国家安全或者追查刑事犯罪，需要检查、扣留邮件，冻结汇款、储蓄存款，必须严格依照法律程序办理有关手续，其间发生丢失、损毁、冒领事故，应负责赔偿。
非法检查、扣留邮件和邮政专用车辆，应赔偿由此造成的经济损失。
第三十九条 用户与邮政分支机构为赔偿损失发生争议，可申请邮政管理部门调解，也可直接向人民法院起诉。

第六章 奖 惩
第四十条 有下列情形的单位和个人，由市人民政府或邮政管理部门予以奖励：
（一）执行邮政法律、法规和本办法有显著成绩的；
（二）维护邮政设施，保护邮件安全，检举揭发和制止违反邮政法律、法规的行为有功的；
（三）在紧急情况下协助邮政工作人员执行公务的；
（四）对发展邮政通信事业作出突出贡献的。
第四十一条 有下列行为之一的由邮政管理部门按下列规定处理：
（一）污损邮政设施的，除责令限期恢复原状和赔偿经济损失外，并处以赔偿金额二倍的罚款。
（二）擅自拆除、迁移邮政设施的，责令限期修复或迁回原地并承担费用和造成的经济损失。并处以赔偿金额二倍的罚款。
第四十二条 在邮政工作现场寻衅滋事，侮辱、殴打邮政工作人员，阻碍邮政工作人员执行公务，由公安部门依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定处理。
第四十三条 在邮政分支机构（或邮政代办所）门前摆摊设点或者在邮政设施附近设置障碍物，妨碍邮政通信业务正常进行，由邮政管理部门会同工商行政管理或者城监部门予以处理。
第四十四条 盗窃、骗取、抢夺、哄抢邮件、报刊或者故意毁坏邮政设施，构成犯罪的，提请司法机关依法追究当事人的刑事责任。
第四十五条 有下列行为之一，依照《中华人民共和国邮政法实施细则》的有关规定处罚：
（一）伪造或者冒用邮政专用标志、邮政标志服、邮政日戳、邮政夹钳、邮袋、报布等邮政专用品的；
（二）以营利为目的，伪造邮资凭证，未经许可仿印邮票图案或者印制带有“中国邮政”字样明信片的；
（三）未经批准，擅自对外承印邮政编码簿的。
第四十六条 邮政工作人员违反本办法第三十三条的规定，使国家和用户利益遭受损失，邮政管理部门应按照《中华人民共和国邮政法》及其实施细则的规定处理，并对直接责任人给予经济处罚和行政处分；触犯刑律的，提请司法机关依法追究刑事责任。
第四十七条 不服本办法中作出的行政处罚决定，依照《中华人民共和国行政诉讼法》、《行政复议条例》的有关规定办理。

第七章 附 则
第四十八条 本办法由海口市邮政局负责解释。
第四十九条 本办法自一九九三年十一月一日起施行。



1993年9月30日