湖南省城市房地产开发经营管理办法
湖南省人民政府
湖南省城市房地产开发经营管理办法
湖南省人民政府令
第207号
《湖南省城市房地产开发经营管理办法》已经2006年2月7日省人民政府第77次常务会议通过，现予公布，自2006年6月1日起施行。
省长 周伯华
2006年4月12日
第一章 总则
第一条
为了规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律、法规，结合本省实际，制定本办法。
第二条 在本省行政区域内国有土地上从事房地产开发经营及其监督管理活动，适用本办法。
本办法所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区国有土地上进行基础设施、房屋建设、并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
第三条
房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、资源节约、综合开发、配套建设。
第四条
县级以上人民政府主管房地产开发企业资质和房地产开发建设的部门（以下简称房地产开发主管部门），负责本行政区域内房地产开发经营的监督管理工作。
县级以上人民政府发展和改革、规划、国土资源、价格、工商行政管理等部门，按照法定职责做好房地产开发经营有关监督管理工作。
第五条
房地产开发主管部门应当支持房地产开发企业的合法经营行为，依法维护其合法权益，加强对房地产市场的规范化管理，建立健全房地产市场信息系统，定期公布房地产市场的供求信息和房地产开发企业的诚信经营情况，引导房地产业的健康有序发展。
第二章 房地产开发企业
第六条 从事房地产开发经营活动，必须依法取得房地产开发企业资质等级证书或者《暂定资质证书》。
房地产开发企业资质等级证书的有效期为3年。《暂定资质证书》的有效期为1年。房地产开发企业因经营情况需要延长《暂定资质证书》有效期的，原核发机关可以批准延长，但延长期不得超过2年。
资质等级证书和《暂定资质证书》不得出租、出借、转让。
第七条
设立房地产开发企业应当分别取得一、二、三、四级资质或者暂定资质，其资质条件是：（一）取得一、二、三级资质，注册资本分别不得少于5000万元、2000万元、800万元；具有建筑、结构、财务、房地产及有关经济类职称或者执业资格的人员分别不得少于40人、20人、10人，其中，具有中级以上职称的专职人员分别不得少于20人、10人、5人，持有资格证书的专职会计人员分别不得少于4人、3人、2人。（二）取得四级资质和暂定资质，注册资本不得少于400万元；其专职工程技术负责人应当具有建筑、结构专业中级以上职称或者执业资格，专职会计人员应当具有助理会计师以上职称。（三）国务院建设行政主管部门规定的其他条件。
第八条
房地产开发企业资质的核定权限为：（一）一级资质，由省人民政府房地产开发主管部门初审后，报国务院建设行政主管部门核定。（二）二、三、四级资质和暂定资质，由省人民政府房地产开发主管部门核定；其中，三、四级资质和暂定资质，可以委托设区的市、自治州人民政府房地产开发主管部门核定，报省人民政府房地产开发主管部门备案。
第九条 设立房地产开发企业，应当依法向工商行政管理部门申请登记。
工商行政管理部门在审查设立房地产开发企业的申请登记时，应当书面听取同级房地产开发主管部门的意见。
第十条
房地产开发企业自领取营业执照之日起30日内，按照资质核定权限，持下列资料向房地产开发主管部门申请核发《暂定资质证书》：（一）营业执照；（二）企业章程；（三）验资证明；（四）企业法定代表人的身份证明；（五）专业技术人员的资格证书和劳动合同；（六）法律、法规规定的其他资料。
第十一条
具有房地产开发企业资质核定权的房地产开发主管部门，自收到房地产开发企业的资质申请之日起20日内，做出审查决定。符合条件的，核发《暂定资质证书》；不符合条件的，不予核发，并书面告知理由。
第十二条
房地产开发企业应当在《暂定资质证书》或者资质等级证书有效期满前30日内，按照房地产开发企业的资质核定权限，向房地产开发主管部门申请核定企业的资质等级，并提供以下材料：（一）要求核定资质等级的申请书；（二）企业的资质证书和法定代表人及技术、财务负责人的职称证明；（三）符合本办法第七条规定条件的相关证明材料；（四）执行房地产开发项目手册和住宅质量保证书、住宅使用说明书的情况说明书；（五）已开发经营房地产项目的有关证明材料和负债说明书。
第十三条
房地产开发企业分立、合并或者变更企业名称、经营场所、法定代表人、注册资本的，应当在办理工商变更登记后30日内，持本办法第十条规定的资料，向原资质核定机关申请办理资质注销、变更手续；资质核定机关应当在5日内办理完毕。
房地产开发企业破产、歇业的，应当在办理营业执照注销手续后15日内，持书面申请和资质证书到原资质核定机关办理资质证书注销手续。
第三章 房地产开发
第十四条
确定房地产开发项目，应当符合城市规划、土地利用总体规划、年度建设用地计划和房地产开发年度计划的要求，坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重改善城市人文、生态环境。
房地产开发年度计划，由县级以上人民政府房地产开发主管部门会同发展和改革、国土资源、规划管理部门制定。
第十五条 房地产开发用地，除国家规定可以采用划拨方式的以外，应当依照法定程序，以公开竞价出让方式取得。
县级以上人民政府国土资源行政主管部门审批房地产开发用地时，对下列事项，应当分别书面听取同级城市规划、房地产开发主管部门的意见：（一）房地产开发项目的性质、规模和开发期限；（二）城市规划设计条件；（三）基础设施和公共设施的建设要求；（四）基础设施建成后的产权界定；（五）项目拆迁补偿、安置方案；（六）房地产开发企业的资质和诚信情况。
第十六条
房地产开发企业应当严格执行国家节能省地的有关规定，建造节能省地型住宅、实行综合开发、配套建设。严格控制在城市规划区内零星征地、分散建设。
第十七条
依照国家有关规定，鼓励房地产开发企业通过公开招标投标方式，进行经济适用住房的开发经营，其建设用地可以通过划拨方式取得，并享受国家规定的优惠政策。经济适用住房的开发建设用地，不得改变其土地用途，变相进行商品房开发经营。
第十八条
房地产开发企业承担房地产开发项目，应当符合下列规定：（一）四级资质或者暂定资质企业，承担开发项目的建筑面积不得超过5万平方米；（二）三级资质企业，承担开发项目的建筑面积不得超过15万平方米；（三）二级资质企业，承担开发项目的建筑面积不得超过25万平方米；（四）一级资质企业，承担开发项目的建筑面积不受限制。
第十九条
建立房地产开发项目资本金制度。房地产开发企业应当按照国家规定的标准，将项目资本金到开户银行专户储存。实施分期开发的项目，可以按照投资比例分期专户储存。房地产开发企业在办理房地产开发项目建筑工程施工许可证时，应当提交该项目资本金专户储存的凭证。
第二十条 房地产开发企业开发建设房地产项目，应当符合建筑工程质量、安全标准、勘察、设计、施工的技术规范。
第二十一条
房地产开发项目竣工后，施工单位应当向房地产开发企业申请竣工验收；房地产开发企业应当自接到申请之日起20日内，组织勘察、设计、施工、工程监理等单位进行竣工验收。对涉及公共安全的内容，房地产开发企业应当向城市规划、公安消防、人防、环保等有关部门申请专项验收；有关部门应当自接到申请之日起20日内进行专项验收。房地产开发项目经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
房地产开发项目经验收合格后，施工单位应当向房地产开发企业提交质量保证书。质量保证书中应当明确保修范围、保修期限和保修责任等内容。房地产开发企业应当自验收合格之日起15日内，将竣工验收报告和城市规划、公安消防、人防、环保等部门出具的认可文件，提交房地产开发主管部门备案。
第二十二条
房地产开发企业在房地产开发经营活动中应当遵循诚实守信的原则，将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，按季度送房地产开发主管部门备案。
第四章 房地产经营
第二十三条
房地产开发项目的转让，应当符合法律、法规规定的条件。受让人应当具有相应的资质。转让人和受让人自该项目土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到项目所在地房地产开发主管部门备案。
第二十四条
房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：（一）已取得土地使用权证书、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证；（二）高层建筑工程进度达到设计形象进度的三分之一以上，其他建筑工程进度达到设计形象进度的二分之一以上；（三）已确定工程施工进度和竣工交付日期。
第二十五条
房地产开发企业向设区的市、自治州或者县级房地产开发主管部门申请商品房预售许可证明时，应当提交下列资料：（一）土地使用权证书、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证复印件；（二）营业执照和资质证书复印件；（三）工程施工合同复印件；（四）预售商品房分层平面图；（五）符合本办法第二十四条第（二）、（三）项规定的证明材料；（六）商品房预售方案。
第二十六条
房地产开发主管部门应当自受理商品房预售申请之日起10日内，作出审查决定。符合预售条件的，予以许可，核发商品房预售许可证明；不符合预售条件的，不予许可，并书面告知理由。
未取得商品房预售许可证明的在建商品房，房地产开发企业不得向预订人收取任何费用。
第二十七条
房地产开发企业、中介服务机构、广告公司、媒体制作和发布商品房预售广告，必须载明商品房预售许可证明的文号。预售商品房广告、宣传资料、商品房项目模型应当真实，不得进行虚假宣传。
第二十八条 房地产开发企业销售商品房，应当采用国家统一制订的商品房买卖合同示范文本，与买受人协商签订书面合同。
第二十九条
房地产开发项目的转让和商品房的销售价格，由当事人商定。其中，经济适用住房的销售价格与租赁价格，实行政府指导价或者政府定价，并向社会公示。
第三十条
房地产开发企业向买受人交付商品住宅时，应当按照国家规定提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，并按照住宅质量保证书和商品住宅买卖合同的约定，承担保修和赔偿责任。
第三十一条
房地产开发项目应当自交付买受人使用之日起分别具有以下最低保修期限：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，最低保修期限为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房屋和外墙面的防渗漏，最低保修期限为5年；（三）供热与供冷系统，最低保修期限为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给水排水管道、设备安装和装修工程，最低保修期限为2年。
其他项目的保修期限，由房地产开发企业与买受人在合同书中约定。
第三十二条
房地产开发项目在保修范围和保修期限内发生质量问题的，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
第三十三条
房地产开发主管部门应当建立健全房地产开发经营的监督机制，向社会公布举报投诉的方式，保障买受人的合法权益。
第五章 法律责任
第三十四条
违反本办法第六条第一款规定，未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，依照国家规定，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，并处以5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。
第三十五条
违反本办法规定有下列行为之一的，由房地产开发主管部门责令改正，给予警告，有非法所得的没收非法所得，可并处1万元以上3万元以下的罚款：
（一）违反第六条第三款规定，出租、出借、转让资质等级证书或《暂定资质证书》的；（二）违反第十三条规定，不按规定到原资质证书核发机关办理资质证书变更手续的；（三）违反第十九条规定，未按规定办理房地产开发项目资本金专户储存手续的。
第三十六条
房地产开发企业违反本办法第三十条、第三十二条规定，向买受人交付商品房时未提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，或者不按规定履行保修义务的，房地产开发主管部门应当责令其限期改正；逾期不改正的，将其不良行为在企业信用档案中记录并向社会公示，可处以5000元以上20000元以下的罚款。
第三十七条 房地产开发企业违反本办法规定的行为，法律、法规规定处罚的，从其规定。
第三十八条
房地产开发主管部门和其他有关部门的工作人员，在房地产开发经营监督管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附则
第三十九条 在城市规划区外国有土地上从事房地产开发经营和房地产开发经营监督管理，参照本办法执行。
第四十条 本办法自2006年6月1日起施行。
反垄断法 到底反什么
http://finance.sina.com.cn 2006年07月20日 08:15 中国质量新闻网
6月24日，《反垄断法》（草案）第一次摆在了全国人大常委会组成人员的桌上，提请十届全国人大常委会第二十二次会议审议。这标志着《反垄断法》（草案）正式进入全国人大常委会的立法程序。
12年磨一剑，《反垄断法》的出台将给企业发展带来怎样的影响？它是否会限制企业做强做大？企业是否有必要谈垄断而色变？记者就此采访了有关专家。
《反垄断法》
促进企业提高产品质量
“《反垄断法》的目的和宗旨就是维护市场公平竞争的环境和秩序，促进企业的优胜劣汰，这也必然能够促进企业提高产品质量。”谈到《反垄断法》与产品质量的关系，对外经贸大学经济法系主任黄勇开门见山地说。黄勇是《反垄断法》草案的起草专家组成员之一。他认为，虽然《反垄断法》是一部禁止性法律，对企业提高产品质量的作用是间接的，但毫无疑问，这种作用是正面的。
北京辽海律师事务所高级律师谷辽海也向记者表达了类似的观点。他详细解释道，在某一行业的垄断经营者控制竞争、限制竞争的情况下，企业没有竞争压力，没有生存和发展的活力，产品质量和服务质量必然会下滑。而在公平、有序的市场经济中，企业的产品和服务都要在市场上进行比较，接受消费者的评判和检验，每个企业都面临着优胜劣汰的严峻考验。要想提高自己的竞争力，前提就是提高产品和服务的质量。“即将出台的《反垄断法》就是为了保护市场主体自由、公平、有序竞争，使它们不断提高竞争能力和竞争艺术，提高产品质量和服务质量，最终使广大消费者选择优质产品、优质服务的权利得到满足和保护。”谷辽海认为《反垄断法》的最终目的应该是有利于消费者福利的增加。
《反垄断法》
反的是垄断行为
现在，有的企业一提垄断就色变，垄断真的那么可怕吗？中国人民大学商学院教授王亚星认为：其实，在市场经济条件下，垄断也是一种正常现象，是一个中性词，而且还有很多有利之处：垄断可以使企业形成规模，降低成本，使消费者获得质优价廉的产品和服务，提高全社会的经济效益，没有垄断反而会约束市场的发展。也就是说，垄断本身并没有错。
反垄断到底反的是什么？
“反的是企业的垄断行为。”对外经贸大学竞争法中心执行主任董灵向记者解释。
以“垄断协议”为例，“垄断协议”是法律禁止的三大垄断行为之一，指的是“经营者达成或者采取的旨在排除、限制竞争的协议、决定或者其他协同行为”。经营者达成垄断协议是经济生活中一种最常见、最典型的垄断行为，既有具有竞争关系的经营者之间达成的价格联盟、限定产量、划分地域等横向垄断协议，也有产供销之间达成的限制转售价等纵向垄断协议，这些协议排除、限制竞争，是各国反垄断法明确禁止的协议。但同时，草案也在第十条中提出了判断一个协议是否构成垄断协议的标准:即如果经营者能够证明是为了实现改进技术、研究开发新产品、提高产品质量、降低成本或者提高中小经营者的经营效率、增强中小经营者的竞争力等目的，并能够使消费者分享由此产生的利益，则不适用于《反垄断法》。“判断是否该反，关键看这种行为到底是增加了还是减少了消费者的福利，看行为本身是否能给消费者带来更大的好处。”董灵进一步举例说：“如果两家开发同类产品的企业签订合作协议能够互相弥补彼此在技术、人力资源等方面的不足，能够生产出更优质的产品，那这种协议就不被认为是垄断协议。”
同样道理，在“滥用市场支配地位”和“滥用知识产权行为”条款中，《反垄断法》反的是经营者滥用其市场支配地位和知识产权，排除、限制竞争的行为，而经营者通过竞争取得市场支配地位和依照有关法律法规行使知识产权的行为则不在《反垄断法》反的范围之内。
“总之，不是所有的垄断都该反，也不是垄断企业的所有行为都该反，关键是看这种行为到底是通过打击对手达到限制和排除竞争的目的，还是为了发展自己，提高自身竞争能力。”董灵总结说。
《反垄断法》
不是“反大企业法”
有人认为《反垄断法》会限制企业做大做强，专家认为这是对《反垄断法》认识上的一大误解。董灵解释：《反垄断法》反对的只是限制和排除竞争的垄断行为，而不是反对大企业或垄断企业本身，所以这种担心是不必要的。恰恰相反，由于《反垄断法》会保障自由公平的竞争环境，企业完全可以通过自身的实力来做大做强，而只有在激烈而公平的竞争中成长壮大的企业，才是真正强的企业。
其次，随着改革开放的深入，越来越多的大型跨国公司在我国经济中扮演着重要角色，特别是某些产品的市场高占有率以及系列的并购活动，引起了人们对我国经济安全以及产业安全的忧虑，认为《反垄断法》应重点打击跨国公司的这些“垄断行为”。“这种‘外资威胁论’是人们对《反垄断法》的又一误解。”黄勇说，《反垄断法》的目标非常明确——打击破坏竞争机制的垄断行为，不管它是国内企业还是跨国公司都是一视同仁的。只要跨国公司没有破坏竞争机制，《反垄断法》就不会强行介入干预。我国的经济安全与产业安全问题固然非常重要，但这是《反垄断法》之外的其他法律的任务。
专家建议，企业大可不必将《反垄断法》的出台视作“狼来了”。只要企业专注于自身经营，专注于提高产品质量，专注于产品的创新，就完全不用担心《反垄断法》会对他们带来任何不良影响。相反，企业可以利用《反垄断法》这部法律武器来保障自己自由参与竞争和公平竞争的权利，保护自己的合法权益。
作者： 杨 蕾