从我院执行工作建设情况看
法院执行工作的现状与存在的问题

崔照铭


为了进一步了解、分析执行工作现状，改进执行工作，提高人民法院威信，树立法律权威，维护人民群众合法权益，笔者对我院近五年，特别是近三年以来的执行工作情况进行了详实的调研分析，从以下四个方面进行了科学的归类、整理、对比、综合，写出情况分析报告，以便于法院系统领导掌握整体情况，并有的放矢进行执行工作改革。
一、垦利县人民法院执行工作的基本情况
(一)执行工作的开展情况
垦利县人民法院执行庭成立前，执行工作一直由各审判庭室兼理。1990年8月，执行庭成立，专门从事执行工作。1999年，全年共执结案件492件，执行标的额1476万元。2000年，共执结各类案件476件，执行标的额1248万元。2001年，执结各类案件512件，执行标的额1862.69万元。2002年，共执结案件674件，标的额2506.03万元。2003年共执结案件787件，标的额2712.2万元。从以上数字可以看出，我院执行工作从1990年开始，有无到有，执结案件数量和标的额，基本上是呈逐年上升趋势，执行案件数量从十几件到几十件、上百件、几百件、最后到近千件，标的额从几万元，到几十万元、几百万元、一千万元、二千万元。从这些现象，我们应当看到出现这种现象的原因是多方面的，一是公民法制意识提高的因素。通过普法，广大公民都知道用拿起法律的武器来保护自己，维护合法权益。有时为了几十元、上百元经济纠纷到法院来打官司的，占了不少比例。二是法院内部机构职能调整因素。成立执行局后，原来由审判庭执行的案件都要转到执行庭来执行，审判庭不再执行案件。审判庭移送的案件和经审判庭法官宣传到法院立案执行的案件也占不少。三是市场经济发展的因素。随着市场经济的发展，各种物品的大流通，经济纠纷案件越来越多，争议资金数额也越来越大。四是法院内部执行工作逐步规范。原来一件案子也许一执几年，都不能执结。现在法律规定执行案件结案期限，随之中止案件，发放债权凭证案件数量也不断增大。五是执行人员素质不断提高，执行案件速度和质量都有了很大提高。
(二)执行队伍建设情况
执行队伍的人员配备是院党组非常重视的，为了加强执行队伍建设，提高人员素质，解决执行难问题，我院于1999年充实了执行庭人员，配备正式干警5人，其中大学学历2人，大专1人，中专以下2人，聘用书记员1人，正式干警平均年龄39岁。审判人员占执行庭正式干警总数的40%。2000年成立执行局，级别没定，对人员作了调整，刘拥军同志任执行局副局长，选派了2名文化素质较高的干警到执行庭工作，正式达到7人。学历方面，大学4人，大专3人，正式干警平均年龄36岁，审判人员占执行局正式干警总数的57%。2001年，应上级法院要求，执行局下设2个庭，执行一庭正式干警4人，执行二庭正式干警5人，学历情况，大学6 人，大专3 人。正式干警平均年龄38岁，审判人员占执行局人员总数的50%。书记员占执行局人员总数的20%。2002年，人员没有变动。2003年，执行一庭正式干警5人，执行二庭正式干警5人，学历情况，大学8人，大专2人，平均年龄34.8岁，审判人员占执行局人员总数的64%。书记员占执行局人员总数的36%。2004年，袁波任执行局局长，内部机构设执行一庭、二庭、综合室，有正式干警11人，聘用人员8人(书记员3人，司机5名)。学历情况，大学9人，大专2 人，正式干警平均年龄35.7岁，审判人员占执行局人员总数的64%，书记员占执行局人员总数的36%。从以上数字看，我院执行干警人员的配备特点是，变化非常明显，人员越来越多，素质越来越高，机构逐渐细化，职能逐步明确。
(三)执行装备建设情况
在执行装备建设方面，我院严格按照上级要求进行了装备建设，1999年，配备办案用车2部，微机1台，传真机1台，固定电话1部，办公室2间；2000年，办公室增到3间；2001新购办案用车2部，微机1台，固定电话2部，办公室增到7间；2002年，新购微机1台，办公室增到10间，实现了法院内部网络的无纸化办公，与上级法院的广域网开通，实现了上下级法院的资源共享；2003年，新购微机6台，办公室增互11间；2004年，整个执行局配备办案用车5部，微机11台，传真机1台，固定电话3部，微型录音机3台，数码照像机一架，办公室12间；同时还配备了手拷、警棍等警用器械，羁押室一间。从执行装备上看，我院对执行工作的投入是逐步加大的，在交通、办公自动化、通讯、警戒、办公室等执行装备建设上已经基本能够满足执行工作的需要，为规范执行工作，解决执行难打下了坚实物质基础。
(四)对执行工作的总体评价
垦利县法院执行工作在院党组和执行干警的共同努力下，执行工作虽然还存在着不少的问题和不足，但从整体上看，执行工作逐步走上了规范化执行、科学化管理、技术化运作、全局化协作、质量化执结、素质化培训、调研化提高、裁执权分离的道路。根据上级要求和本院实际，垦利县法院执行工作制订了一系列工作制度，用制度管理人、约束人；强化干警教育培训，提高从业水平；注重调查研究，提高理论水平，执行干警在国家级、省市 级刊物上发表的理论文章列全市基层法院第一；执行机构改革走在了全市法院的前头，首先在执行局内部实施了执行裁决、实施的分离，执行一庭实施、执行二庭裁决。特别是在执行上级法院指定管辖的案件方面，做出了优异的成绩。对上级法院指定管辖的案件，院领导非常重视，把案件分给业务能力高、责任心强的同志执行，通过细致的工作，规范执行，取得了较好的成绩，受到上级法院和当事人的一致肯定。这一系列工作的开展，使垦利县法院执行工作连续三年取得了全市基层法院第一名的好成绩。
二、推进执行工作的主要做法
在执行工作方面，我院主要是采取了以下做法：
(一)完善机构，成立了执行局
成立执行局是应上级要求和我院执行工作的实际情况设立的。200年12月，我院执行局成立经县编委会同意成立，同时充实调整了执行人员，执行局下设两个庭，执行一庭、执行二庭，执行一庭主要是执行本院审结的案件，执行二庭除执行本院案件外，主要是执行外地法院委托执行的案件、上级法院指定执行的案件，还负责与上级法院、兄弟法院的信息联系、经验交流与沟通。成立执行局后，执行工作有了明显改观，执行案件数量、质量都有了较大幅度的提高，2000年执结案件476件，2001年执结案件512件，2002年执结案件674件，2003年执结案件787件，案件执结率达到了100%。
(二)强化改革，实现了裁执分离的运行模式
2004年，我院对执行工作进行了深层次的改革，为了保证执行公正，提高执行工作效率，根据有关法律和规定，结合我院实际，对执行实施权与执行裁决权进行了分离，执行一庭负责执行实施权，执行二庭负责执行裁决权，做到了裁决与实施的分离。执行裁决权实行合议制，合议庭成员应由三名以上法官组成。执行实施权由法官或执行员行使。执行一庭下设五个办案组，每个办案组对具体案件负责，遇有问题及时汇报，做到分组负责，协作运转，搞好配合。需要裁决的案件，执行一庭执行人员向庭长说明，经庭长同意后，写出案件执行情况汇报一式三份，与案件卷宗、证据一并交执行二庭。案件裁决后，转执行一庭送达。经合议庭评议后，认为不需要裁决的，退回执行一庭，继续执行。裁决与执行的分离，避免了执行人员权利过分集中。通过实施与裁决分离后，加强了执行案件的监督与管理，执行人员的责任心明显加强，执行案件更加规范，效果更加明显。当事人合法权益提到了最大限度的保护。
(三)注重措施，激励干警调查研究和理论文章的撰写
以前，让执行人员写篇理论文章或者调研文章，都难为的要命，让他执行10件案子，他也不愿意写一篇文章，为什么？文化素质低是最大的症结所在。在不能尽快提高人员文化素质、改变人员配备的情况下，垦利县人民法院党组出台了一系列激励干警撰写理论文章的措施。首先是庭室长带头，要求每名中层干部每年至少在市级以上刊物上发表理论文章一篇，完不成任务，除在年终考核扣分外，取消评先资格。第二是组织人员培训，让研究室人员就理论文章的撰写技巧、方法、思路进行讲解，开阔视野，提高水平。第三提供撰写平台，锻练提高写作水平，在组织全院干警完成上级法院部署的调研任务外，本院每年也组织一两个选题，组织干警练笔，评出优劣，张榜公布。第四是重奖调研人员，对在市级以上发表的理论文章，给予较高的物质奖励，并在年度考核中给所在庭室加分。多种激励措施的运用，我院干警撰写理论文章的积极性得到提高，理论文章水平逐步提高，2002年以来，执行干警国家级刊物、报纸上发表理论文章和信息报道74篇，省级29篇，能文能武，成为垦利执行干警的一大特点。
(四)加强培训，提高了执行干警的素质
原来法院进人渠道主要是部队专业人员、行政事业企业单位调入、学生分配。其中部队转业人员占相当大比例，部队转业人员政治素质高是不容置疑的，但文化素质的欠缺、法律知识的匮乏却也是不容争辩的事实，这从整体上影响了法官的整体素质。当审判工作得到规范，从业要求提高时，那些不适应审判工作的人员就被“理所当然”地安排到执行上来。因此年龄偏大、文化素质偏低就成了执行工作人员的最大特点。从我院人员构成上也能得窥一斑。执行人员的素质不高，这也成为了制约执行工作的一个“瓶颈”，如何打破这个“瓶颈”，垦利县法院党组采取了双管齐下的工作战略，首先是提高进人“门槛”，不是大学本科学历人员的一律不要。其次是鼓励工作人员参加大学、研究生学历教育。凡是参加学习的干警，尽可能提供交通、时间上的便利。在资金困难的情况下，对拿到学历的人员给其报50%的学费。第三在尽可能调整高素质干警做执行工作外，对现有执行人员，不是等自然淘汰，而是走学习、培训、提高的强兵之路。开设星期六学校，利用每周六上午时间，对干警进行政治业务学习。除学习新公布的各项法律法规外，还制订学习计划，由各庭室长带领干警学习各程序法、实体法及司法解释，执行法律法规，打牢基础知识，每学习一门法律，就组织全院干警进行考试，试题由院长出题，院长监考，考试时打开摄像监控系统。通过考试，提高了法律知识层面，提高了执行工作能力。第四组织干警积极参加省市各项业务知识培训班。针对省市组织的业务知识培训班，院领导要求干警外出学习，要认真听讲，做好记录，真正学好学懂。培训结束干警回来后，让他对全院干警进行培训，自己当一回老师，把学到的知识教给大家，年终，组织干警对讲课干警的认真程度，讲课内容的优劣进行评价。这样，培训干警带着任务去参加培训，改变了原来出去培训无压力，放松放松的做法，培训效果有了大幅度提高。自1999年以来，我院执行干警到最高院培训1人次，省高院培训5人次，市级培训近百人次。
(五)执行好上级指定管辖的案件
上级指定管辖案件，一般都是案情复杂，当事人之间矛盾尖锐，或者无执行能力、被 执行人在外地，甚至有的当事人社会背景深，社会影响比较大的案件。对上级指定管辖的案件，我院首先逐案分析，根据案件特点，制订执行策略，指定责任心强，业务能力高的干警执行这类案件，执行中通过宣传法律、动之以情，晓之以理，做被执行人的工作，辅之采取集中执行、凌晨行动、外地执行等方法，穷尽各种执行强制措施，使上级法院2002年、2003年两年来指定我院执行的84件案件，已经全执结，资金到位率占总数的93 %以上。
(六)做执行接待信访工作
执行工作，是维护当事人合法权益的最后一道法律防线，因此执行工作中来访上访案件比较多，为了维护社会稳定，维护当事人合法权益，做好信访工作至关重要。为此垦利县人民法院党组把每月的10号作为院长接访日，专门负责接待、处理有关信访问题；执行二庭专门负责信访接待，凡是来人反映执行工作中出现的问题或者执行人员的问题，执行二庭对情况作如实记录，汇总后，交执行局长和分管院长处理，较大的问题经院党研究解决；在具体案件执行中，要求执行人员要严格遵守程序法的相关规定，文明执法；对来访的案件，要求专人负责，尽快做出处理，一周内给当事人一个满意的答复。通过周密细致地工作，自1999年到2003年底，我院没有出现一件因案件执行到省上京上访事件。
三、执行工作存在的问题
通过全国法院系统的共同努力，执行工作正逐步走上规范道路，执行工作也取得了巨大的成绩，但从更高层次上要求，不可否认，执行工作还存在着不少的问题和困难，需要全国法院甚至全社会的共同努力，去改革、完善、提高，真正实现依法治国的总体目标。
一是执行队伍整体政治、业务素质还不够高。
二是执行力量配备不多强，在执行一些有影响的案件时，明显表现出警力不足的弊端。
三是全民法制意识不够高。主要表现在：首先申请执行人到法院立案要后，一般是一立了事，不能提供被执行人的财产状况和线索，致使案件不能执行。其次外部执法环境上，当前取证难表现的尤为突出，有些单位尤其是与法院平时接触较少的单位，协助执行的意识明显不够，有的甚至采取一定的方式，包庇债务人，使法院难以查清被执行人的执行财产。第三被执行人是政府或者政府职能部门的，一般不配合，加上法院的人财物受当地政府控制，不好执行。第四有的被执行人通过暴力、躲避、转移财产等多种方式抗拒执行。
四是在执行案件过程中，内、外部干预特别是来自行政部门的干预较多。首先一些上级和部门领导往往打着保护国家和集体的利益的名义给法院审执工作提要求、划框子，使正常的执行工作难以进行。其次说情风盛行。案件进入执行程序后，有些领导或利害关系人出面为被执行人说情，甚至帮助当事人出谋划策，帮助当事人作伪证、转移、隐藏财产，逃避执行。第三部分被执行人拉大旗隐匿自己，推辞执行。个别个体企业和公司老板，一旦有被执行案件，就竭力地以种种理由推卸责任或打出党委、政府的牌子威胁执行人员。第四委托执行重视不够。在委托执行案件中，委托出去的案件，往往石沉大海，杳无音信。
五是现有法律法规还不够完善，致使有些人钻法律的空子，采取假离婚、假讨债来躲避债务。
六是执行的物质装备差，与任务不相适应。随着执行案件的大量增加，任务越来越繁重，但执行工作的交通、通讯方面有很多不能适应执行工作的需要。这是一个亟待解决的问题
当然问题虽然还存在很多，这是健全法制，实现依法治国过程中不可避免的问题，随着法制的健全和依法治国进程的推进，相信这些问题会得到逐步解决，现阶段，我们应该从以下几个方面入手，尽快把这些问题解决好，推动执行工作不断完善和提高。
一是加大宣传力度，动员社会集体力量，增强公民法律意识，优化外部执法环境。采取多种渠道、多种形式、多种措施开展社会普法教育活动，提高广大人民群众对执行工作的认识和支持。要利用新闻媒体，如电视、广播、报刊等进行宣传报道，结合群众喜闻乐见的正反两方面的典型执行案例进行形象直观的社会普法。
二是建设高素质的执行队伍，保证公正执行。加强执行人员的配备力度，壮大执行力量，保证执行人员人数不少于全院编制的15％，对不适应执行工作的要坚决调离，确保法院生效法律文书得以落实。抓好执行人员的考核工作，通过考核，把政治品德好、法律修养深、文化素质高、忠于职守、廉洁奉公的法官选拔到执行庭来；加强执行人员的培训工作，上级法院每年对在岗的执行人员至少要培训两次，以便适应新形势下的执行工作。树立执行工作的新理念，注重执行程序，改变那种当事人一申请，责任全部是执行法官的旧观念，要加强申请人的举证责任。要进一步强化当事入的经营风险责任，只要执行法官执行工作程序合法，不能执行的责任要转化到申请人身上，依法中止和终结案件。
三是实施彻底的两权分离，将裁判权与实施权分离，重大事项采取合议制，防止权利过分集中。
四是积极争取党委、人大、政府的领导、监督、支持。人民法院的执行工作，要定期向党委、人大汇报、请示，要主动争取党委领导，接受人大监督，取得政府的支持，赢得社会的理解。党委、人大、政府要从各方面为人民法院执行工作创造良好的环境条件，以保证执行工作的全面开展。
五是执行工作人员要做到执法必严，违法必究。对那些利用职权、利用其特殊身份干扰、障碍人民法院执行工作的人，人民法院要依靠党委的领导，依据法律的规定，依法查处，绝不手软，对有协助义务的单位和个人，不依法协助的，应当坚决纠正，追究有关责任人员的法律责任，切实做到执法必严，违法必究。
六是强化执行装备建设，执行干警一年大部分时间在外边，装备建设至关重要，特别是交通、通讯、信息方面要切实予以保障。
四、推进法院执行工作的基本思路
今后的工作中，我们要根据法院的现实条件，充分调动法院现有资源，找准工作思路，确定建设的重点，进一步加大改革的力度，推进执行工作不断再上新台阶，维护法律尊严，树立人民法院良好形象。
1、进一步规范两权分离制度，明晰裁判、实施的各自权限，真正实现裁执分离，避免重裁轻执现象。
2、基层法院接触的当事人大多数是老百姓，对法律意识淡薄、故意抵抗法律的当事人，应加大制裁力度。
3、实行案件流转制度，加强执行期限监督，确保发挥执行工作的最大效能。
新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州人民政府办公室


关于印发自治州进一步加强物业管理暂行办法的通知

昌州政办发[2010]2号


各县市人民政府，昌吉国家农业科技园区管委会，乌昌财政局，州政府有关部门：
　　《自治州进一步加强物业管理暂行办法》已经自治州十三届人民政府第十九次常务会议研究通过。现印发你们，请认真贯彻执行。

自治州进一步加强物业管理暂行办法
第一章总则

　　第一条为进一步规范物业管理活动，切实维护广大业主和物业服务企业的合法权益，改善城市人居环境，根据《物业管理条例》和《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》，结合试点县市物业管理具体工作措施，特制定本办法。
第二条自治州物业管理遵循市场化经营、社会化管理的原则，实行分等定级、质价相符、按面积收费，依法规范物业管理行为，维护各方合法权益，提升管理水平，改善人居环境。
第三条本办法适用于自治州辖区内物业服务管理活动。

第二章 职责划分

第四条州房地产行政主管部门负责自治州行政区域内物业管理活动的监督管理工作，严格落实物业管理有关配套政策，负责物业服务企业资质的评定和审核审批工作，协调处理重大物业管理投诉；配合州发改委制定和监督物业服务收费，依法查处违反《物业管理条例》等有关法律法规的行为，依法加强对物业服务企业的监督和检查，整顿规范物业管理市场，提高物业服务企业的管理水平；同时充分发挥行业协会作用，加强行业自律和行业监管，促进物业服务行业健康发展。
第五条县市房地产行政主管部门负责辖区内物业管理活动的具体指导、监督和管理工作，接受业主委员会备案；责令限期改正或者纠正业主大会、业主委员会作出的违反法律、法规的决定，并通告全体业主。负责年度物业小区等级评定工作，负责牵头组织相关部门、社区、业主委员会、业主代表开展小区物业服务满意度测评工作。负责辖区内物业服务企业的信用档案建立和日常管理工作，对居民反映或投诉较多的企业，向社会进行公示。严格企业资质审批和等级管理制度，负责本辖区内物业服务企业资质评定的初审，依法查处违反《物业管理条例》等有关法律法规的行为。
第六条街道办事处、社区负责小区综合协调管理工作。在县市房地产主管部门的指导下，街道办事处负责指导小区业主成立业主大会、选举产生业主委员会，指导和监督业主委员会工作；协调业主与物业服务企业之间的关系，并做好业主委员会备案管理工作。处理业主与物业服务企业在服务过程中的纠纷，做好物业服务企业对小区安全防范应急预案的备案审查等工作。
凡是由单位自管的小区应由单位牵头，县市建设、房管、街道办事处等部门指导监督，选择有资质、有实力的物业服务企业开展物业服务工作，并协调业主与物业服务企业之间的关系。
第七条发改部门依据房地产行政主管部门评定的物业管理等级，批准相应收费标准，并依法进行监督管理。

第三章物业服务各方职责

第八条物业服务企业根据《物业管理条例》及有关规定，履行相应权利和义务，依法从事物业管理服务活动。按照批准的物业服务收费标准，向业主收取相应的物业服务费。
小区内物业服务企业负责小区内公共卫生、绿化、安全保卫等日常管理工作。按照物业服务合同约定，提供相应服务。配合街道办事处、社区做好综合治理、精神文明建设工作，开展治安消防宣传、教育、动员、服务等活动。
负责做好物业管理区域内安全防范工作，遵守安全生产有关规定，制定物业管理区域内安全防范应急预案。发生突发性自然灾害，供水、供电和供气事故，物业安全事故，公共卫生事件，治安及刑事案件等突发事件或其他紧急事件时，物业服务企业应在第一时间采取应急措施，并按规定向有关行政管理部门报告，协助做好相关工作。
物业服务企业在签订物业服务合同之日起十五日内将物业服务合同副本报所辖社区和县市房地产行政主管部门备案，小区安全防范应急预案报辖区街道办事处、社区备案。
第九条业主根据《物业管理条例》及有关规定，履行相应权利和义务, 根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。监督物业服务企业依法履行物业服务合同约定的各项义务和职责，并积极支持和配合物业管理企业做好服务工作。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定；物业使用人未按约定交纳物业服务费用的业主负连带交纳责任。
对小区已成立业主委员会的，业主委员会根据《物业管理条例》履行相应权利和义务。业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，合同签订时，业主委员会应当出具业主大会选聘该物业服务企业的决定和业主委员会的合法有效证明。
第十条供水、排水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当根据《物业管理条例》相关规定，做好各物业管理区域的服务保障工作。
第十一条建设单位在物业管理中依照相关法律法规和合同约定承担物业保修责任，并向业主提供物业质量保证书和使用说明书；依法参与首次业主大会会议筹备工作，协助成立业主大会；依法提供物业服务设备用房、物业服务办公用房、业主委员会用房和社区警务室服务用房；承担以未出售物业业主身份的相关义务，法律、法规和合同约定的其他义务。建设单位有权根据本办法选聘物业服务企业提供前期物业服务，并以未出售物业业主身份享有相关权利。

第四章物业服务企业的选择及物业服务合同

第十二条新建小区前期物业管理，在未成立业主委员会时，由建设单位委托有资质的物业服务企业进行管理。
第十三条成立小区业主委员会后物业服务企业的选择，严格按照《物业管理条例》规定，由小区业主委员会负责牵头，县市房地产主管部门、辖区街道办事处、社区共同参与，通过招投标的形式确定物业服务企业，并由物业服务企业与业主签定服务合同。
第十四条旧有小区在街道办、社区的指导下，由业主自行选择物业服务企业和管理方式。
第十五条物业服务合同应当对物业管理范围、管理事项、服务质量、服务费用、服务期限、双方的权利和义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、违约责任以及法律法规明确的其他事项等内容进行约定。

第五章保障措施

第十六条从事物业服务活动的企业应当具有独立的法人资格,并获得房地产行政主管部门颁发的物业服务企业资质证书，方可从事物业服务活动。
第十七条积极鼓励小区整合，大力推行物业服务市场化管理，提倡小区物业服务市场化、专业化。小区业主可自行管理物业，也可聘请具有相应资质的物业服务企业进行管理。业主自行管理的居民小区，由业主负责本区域内保洁、安全、绿化等工作。本区域不能自管的，由街道办、社区确定物业服务企业实施管理。
第十八条建设开发单位应在商品住宅开盘销售之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，双方应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设开发单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。
建设单位应在物业管理区域内配置物业服务企业办公用房、业主委员会用房和社区警务室(以下合称物业管理用房)，对建筑面积5万平方米以下的，物业管理用房按照不低于建筑面积100平方米提供； 其中，业主委员会用房按照不低于建筑面积30平方米提供；社区警务室用房按照不低于建筑面积30平方米提供，物业管理用房最高不宜超过500平方米。2003年以前的旧有小区，应由县市根据实际情况，拨付一定资金予以解决。
第十九条 《物业服务合同》期满后，物业服务企业未与小区业主委员会续签《物业服务合同》的，物业服务企业应在《物业服务合同》期满前2个月内，以书面形式告知辖区内社区，规定期限内社区未做出答复的，合同到期，物业服务企业与业主委员会交接工作完成后，可撤离物业服务小区。
第二十条 小区区域内地面规划用于停放汽车的车位、道路或其他共用场地属业主共有。小区区域内规划用于地表停车库和地下停车位应当首先满足业主需要。其归属权由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。属业主共有的道路或者其他共用场地，变更其用途时，需经业主大会同意，收入所得归业主共有。
第二十一条 业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，由街道办、社区进行协调交纳，协调不成、仍不交纳者通过司法途径解决。
第二十二条 物业服务企业不得擅自退出被服务小区，若与小区业主达成协议提前解除服务合同的，由业主委员会、物业服务企业以书面形式告知房地产行政主管部门、辖区内街道办事处、社区居委会后，同时与业主委员会做好物业相关资料、财产的移交与清算工作，方可退出。对物业服务企业擅自退出被服务小区，物业行政主管部门将其行为作为不良业绩记入企业信誉档案；若因擅自退出小区造成严重后果的，由物业资质主管部门注销其物业服务资质；未经小区三分之二以上业主同意，小区业主委员会无正当理由擅自做出单方违反《物业服务合同》决定的，房地产行政主管部门对其予以纠正。
第二十三条物业管理区域内供水、排水、供电、供气、供热、通讯、有线电视维修、养护、改造等工作由其供应单位负责。
由物业服务企业承接的住宅小区，绿化面积要达到绿委会要求的标准，居民生活用水和绿化用水应分表计量，用于绿化用水的小区绿化水费，按绿化用水标准执行，不得以任何理由擅自提高小区绿化用水价格。
第二十四条业主在业主大会上的投票权数，按照实际入住小区的住户一户一票。
经业主大会选举产生的业主委员会，应自选举产生之日起30日内，持业主大会的会议记录和决议、业主委员会成员名单和基本情况、业主大会议事规则、管理规约等材料，到县市房地产管理部门备案。凡符合规定产生的业主委员会，并经县市房地产管理部门同意备案的，由县市房地产管理部门出具业主大会、业主委员会印章刻制证明，业主委员会应按规定刻制、使用和管理印章。
第二十五条按照城市规划和住宅小区布局，合理划分物业管理区域，划分住宅物业管理区域应当考虑建筑规模、自然形成、设施设备共用程度及社区建设等因素。新建住宅物业一般以规划批准的范围确定，设施设备相关、共用的物业可以划为一个区域。已建成的住宅物业管理区域范围，一般应与社区居委会管辖范围相适应，自然分割且相对易于统一管理的物业可以划为一个区域。住宅与非住宅结构相连的区域，应本着有利于物业管理的原则划定。物业管理区域已经划分且无争议的，不再重新划分。
第二十六条物业管理涉及建设、规划、司法、环保、发改委、民政、工商等职能部门，各相关部门要根据《物业管理条例》以及有关规定，履行各自职责，配合解决小区物业管理存在的问题，研究制定有利于提升物业管理水平的政策措施，为市民创造良好的工作和生活环境。

第六章 附则

第二十七条本办法由州建设局负责解释。
　　第二十八条本办法自下发之日起实施。

昌吉回族自治州人民政府办公室

二０一０年一月二十二日