租赁合同起草中需注意的问题系列
——站在承租方之立场（上）
作者：仇少明律师 樊莹律师
单位：北京市隆安律师事务所上海分所
日期：2013年1月5日 星期六
摘要：由房产的所有者或经营者将其所有或经营的房产交给房产消费者使用，房产消费者通过定期交付一定数额的租金，取得房产的占有和使用权利，这种房产租赁的行为实际是房屋使用价值零星出售的一种商品流通方式。承租方作为此种商品流通方式中不可或缺的主体，该如何考量及策划房屋租赁合同项下条款，期冀达到避免法律风险而最小化成本支出、最大化利润收益呢？全文共分上中下三篇，结合笔者执业经验，客观分析房屋租赁合同常见条款所隐藏的陷阱及可采取的应对策略，虽不能万无一失，但力争有的放矢。
关键词：房产概况、使用用途、租赁期限
近年来中国房地产市场的高速发展，以及有产者对财产性收益的短期性重视，客观上造成了对承租方的不利局面。现行适用于房屋租赁合同的中国法律、法规相对于现状和合同当事人的期望，尚不够完整与成熟，给予承租方的保障和针对出租方的约束，乃至出租方和承租方关系的约定，仍有可改善的空间。
因此，通过全面而详细的合同条款来补充法律、法规尚未明确之处，对于扭转对承租方的客观不利局面以及提高租赁市场的整体化标准，具有现实性意义。
经过规划选址，承租方相中房产或在建房产，在与出租方洽谈后，最终的意向与沟通都将落实到纸面上——签订房屋租赁合同。在房屋租赁合同的条款起草或修改中，笔者拟从以下内容阐述须注意的要点，若有不尽之处，请相关法律工作者或专业人士提出宝贵意见。
第一，租赁房产概况。
租房子如同买东西，开口谈价之前肯定要了解这个东西的基本情况，比如大小、颜色、功能等。租的是什么，位置在哪里，面积有多大，这种方向性的基础问题均系必须关注的。
结合出租方提供的房屋产权证或在建四证，在租赁合同中以明确、客观的文字进行描述，是在租赁地址、座落、使用面积等方面避免争议的有效途径。笔者结合以往执业经验认为如下方面应特别注意：
1. 房产地址。
房屋产权证上记载的房产所在的地址（含市区（县）、路（街道）、弄、幢（栋）、门牌号）、楼层、户号等内容，应在租赁合同中一一列明。书写时应注意同音字、近似字的笔误，比如“汶水路”与“文水路”，“下城区”与“卞城区”。
对于未完全竣工的房产，如何准确获知其门牌号码？一般可要求出租方提供当地地名委员会办公室或地名办公室颁发的“门牌号码登记证明书”，里面第四项就是“门牌号码”项。对于租赁办公楼作为注册地址使用的，尤其应当注意实际楼层和租赁合同记载楼层是否一致，如有不一致的，应当事先做好相应的安排，避免因实际楼层和租赁合同记载楼层不一致而导致注册过程中的障碍。
2. 租赁面积。
笔者曾遇到很多客户在租赁合同所约定的租赁面积一栏，并未分别列明“使用面积”与“建筑面积”，仅统称面积是多少，这是不可取的。因为当涉及物业管理费、供暖费等费用时，常常以建筑面积作为计算基数。明确记录使用面积与建筑面积，将有效避免相关费用计付时发生争议。
曾有一客户租用仓库，合同约定租赁面积1万平方米，但后来在使用时发现，该仓库的实际面积是1万零12平方米，也就是说，客户占了出租方12平方米的便宜。站在客户的角度来看，区区12平方米算什么，与1万平方米相比不足其零头；可是从出租方而言，该12平方米并没有计入合同约定面积，现在被承租方白白使用，实在不甘心。查阅合同，通篇并未对此进行约定。此时，出租方要求客户支付这多出来12平方米的租金，客户坚决反对，认为应严格按照合同约定租金执行，对此出租方不服而诉诸公堂。虽然面积不符的问题可以通过诉讼解决，但是此举耗时费力且增大成本支出。因此，为防止出现合同约定面积与实际面积不符的风险，建议借鉴商品房买卖合同司法解释的相关规定，在租赁合同中做如下约定，以防患于未然：
“若合同约定使用面积与实际使用面积不符，双方同意按如下约定处理：
（1） 面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，双方应继续履行本合同，包括但不限于租金条款，任一方不得据此请求解除本合同；
（2） 面积误差比绝对值超出3%，且双方同意继续履行本合同的，若实际使用面积大于合同约定使用面积，大于部分所对应的租金应按【 】标准计算；若实际使用面积小于合同约定使用面积，小于部分所对应的租金应按【 】标准计算，如出租方已收取该部分租金，则应于承租方书面通知后七个工作日内全额无息返还；
（3） 面积误差比绝对值超出3%，且一方请求解除本合同的，出租方除应返还小于部分所对应的租金款项（标准参见本条项下第（2）款），还应按照当年度实际月平均租金【 】个月的标准向承租方支付违约金。
3. 房产位置及使用范围。
关于房产的位置以及使用范围，建议在作为附件的规划红线图及房产平面图中以红色线条明确框出并加以注解，同时建议房产周围的道路名称也详细标出，以便与房屋产权证记载的位置相对应。其中，“使用范围”不仅仅指“房产面积”的范围，同时还包括出租方同意提供给承租方使用的通道、楼梯、附属设施等，在图中明确标明，便于日后相邻关系的有利处理，以及防止出租方以任何形式干预承租方的经营管理。
第二，租赁房产的使用用途。
笔者曾碰到不少客户告知，在租赁合同签订时不想约定房产的使用用途，以达到日后随意使用租赁房产的目的。而实际上，作为租赁合同的必备条款，不约定房产使用用途的做法蕴藏着极大的风险。
曾有一客户在2008年3月与房东签订租赁合同，约定房屋租期10年并于签约后一周内付清了押金及第一年租金，该押金是作为客户擅自解约时的违约金。但租赁合同中并未对租赁房屋的性质及用途作出约定。后客户在办理营业执照时发现该房屋属于居住用房，不能作为办公用途，这就与客户原本准备将租赁房屋作为自己公司办公用地的想法背道而驰。于是客户想据此起诉至法院要求解约，同时要求房东返还其所交的租金及押金并承担违约责任。
笔者通过仔细阅卷并结合客户的陈述，向客户分析：根据相关法律规定，租赁合同所包括的条款中有一项是“用途”。出租方应当按照约定将租赁物交付承租方，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。出租方交付的房屋不符合租赁合同约定，致使不能实现租赁目的的，承租方可以解除租赁合同，并要求出租方承担相应的违约责任。但是在本案中租赁双方并没有对房屋的使用性质、用途作出任何书面约定。在此情形下，如果客户能够提供相应证据证明双方对于房屋用途有过口头约定，并证明房东故意隐瞒房屋使用性质的，则可以要求房东返还其已支付的款项并可要求房东承担违约责任，否则客户要求解约将面临承担违约责任之风险。于是建议客户与房东协商处理此事。
客户因急于要回自己的款项，并未听取笔者意见，而是转由自行起诉。后法院审理过程中，由于客户无法提供证据证明双方之间对于房屋用途的约定，法院认为房东交付房屋并未违反合同约定，在庭审中房东也表示同意解除租赁合同。最终法院判决解除双方租赁合同，房东返还客户剩余租期的租金，但对于客户要求房东返还作为违约金的押金的诉讼请求，法院并未支持。
诚然，承租方担心约定房产使用用途将限制自己日后独立经营的心态是可以理解的，但是明确的约定内容也是解决未来争议的有利武器。那么，从承租方的角度出发，该如何约定才能有力维护承租方的权益呢？
从房屋用途的分类来看，主要可分为住宅、办公、工商业、仓库等，这些用途是由土地使用权用途决定的，是类用途，而不是实际使用的具体用途。比如说商业用房，只要其土地使用权用途是商业，并按商业建筑的要求建设，经有关部门审查合格后它就是商业类房屋，但承租方可能用作商场、饭店、歌舞厅等，房屋的商业用途并不必然可以作为商业所包含的全部内容使用，因为具体用途还取决于房屋以外的许多因素，比如公安、卫生、消防、环保、城管等部门对某些生产、经营活动在某些区域的限制或特殊要求。
因此，为确保出租方保证房屋能用作承租方所期望的具体使用用途，而非仅仅是类用途时，建议在租赁合同中直接写明房屋的具体用途，在实务操作中一般将被认为出租方有义务保证承租方能按该具体用途使用房屋。若约定用途时仅与房产证明材料上一致，而不是写清具体用途，就笔者的执业经验来看，此时出租方只能保证房屋符合某一类用途的要求，对于房屋以外的因素则无法也无义务保证，并且具体使用用途所要具备的房屋类用途以外的条件是针对使用者而言的，若无法达到承租方的具体使用用途时，承租方是不能据此要求出租方承担违约责任的。
第三，租赁期限及相关要求。
从商业经营的实际需求出发，必然要考虑租房子究竟应该租多久，即租赁期限约定多长会比较符合经济优化性原则。而提到租赁期限，有必要谈谈合同期限（合同有效期）、免租期、进场日期等概念。
1. 合同期限。
合同期限不一定等同于租赁期限，租赁期限开始计算的日期可迟于合同生效日期。因为，除非有特别约定，通常而言合同生效日期是以双方签署后即生效；然而，从商业角度出发，承租方往往倾向于将以房屋实际可使用的周期作为“租赁期限”。因此，在实际操作中，“租赁期限”开始计算的日期可以有如下约定：“合同签订之日”、“房产完全交付之日”、“免租期届满的次日”或“餐厅/宾馆/酒楼实际开业的第一天（不含试营业）”等。
需要注意的是，合同期限必定且应当等于或长于租赁期限，所以应避免在文字中出现“租赁期限”开始计算的日期早于“合同生效日期”的情况。若属于转租情形，承租方务必要求出租方提供上手租约原件加以核实，以确保租赁期限没有超过上手租约所约定的租赁期限。
2. 免租期。
免租期就是占有、使用租赁房产却无需支付租金的期限。一般情况下，承租方向出租方初次承租房产时都应要求出租方提供免租期（此系承租方应极力争取的权利），以便于在此期限内进行装修施工、设备安装调试和进行其他营业性准备工作。
免租期约定多长比较合理呢？这个须具体问题具体分析，比如租赁面积不大但装修工程复杂，建议约定的免租期至少不低于三个月。但是，应特别注意免租期开始计算的日期，最早的起算日不得早于出租方交付符合合同约定条件的完整房产之日，若约定在此之前的其他日期（比如合同签订之日等），将有可能面临免租期已开始计算且在白白浪费之中而房产还未交付的局面。
同时，考虑到免租期的实际用途是针对承租方进场装修施工而言的，因此约定“可顺延”也是必要且必须的。比如在装修过程中因供水不足或排水不力，导致装修受阻而无法于约定的免租期内完成装修施工工程，则根据约定，“在承租方装修施工过程中，因出租方原因造成装修施工受阻、停滞或者无法按承租方的装修方案如期进行或完成的，出租方应负责解决，且该免租期应相应顺延”；或者“如因出租方原因导致承租方无法如期进场装修，包括但不限于出租方所提供的消防手续不齐全、出租方未按合同约定提供临时用电用水等情形，造成承租方施工期跨春节，鉴于春节期间无法施工，出租方同意免租期无条件增加45天”，以确保免租期内每一日都能为承租方充分利用。
3. 进场日期。
在向客户提供法律服务的过程中，笔者发现有许多客户都认为房产交付不就可以进场了吗，为什么还要单独约定一个进场日期，岂不是画蛇添足？实际上，房产交付不等于立即进场，也就是说房产交付后，承租方不一定马上进场开始装修，一般情况下进场日期的开始日与免租期的起始日应是重叠的。比如尚未竣工的房产、消防手续存在瑕疵的房产，如果房产交付后立即进场，从现实而言尚难操作，同时，若贸然进场装修，不仅有可能面对相关政府部门的阻拦，整体上影响装修施工的进度，而且有可能使承租方陷入被动局面，例如无法与商场整体业态同期开业，免租期不够而起租日又来临，餐厅、商店、酒楼类承租方提前开业但整体业态人流不够而惨淡经营等情形。
如果签约时，承租方无法对进场日期预知到某年某月某日，则对进场条件进行约定也不失为一种方法，比如，“房产交付后，承租方仅在如下条件满足时进场装修，免租期自承租方进场之日起算：出租方向承租方提供合法有效的消防工程验收意见书，并经承租方书面确认后三个工作日内”。
当然，如果租赁房产已满足适租状态，且经承租方实地考察，房产按合同约定进行交付及交付后的进场装修不存在障碍时，不对进场日期单独约定也是可以的，但是此时一定要注意约定房产交付日期及免租期时的明确性、合理性及可行性。
4. 租赁期限。
温州市政府行政规范性文件制定管理办法
浙江省温州市人民政府
温州市政府行政规范性文件制定管理办法
温政令第125 号
《温州市政府行政规范性文件制定管理办法》已经市人民政府第53次常务会议审议通过，现予发布，自发布之日起施行。
市 长
二○一一年六月十九日
温州市政府行政规范性文件制定管理办法
第一章 总 则
第一条 为规范市政府行政规范性文件制定工作，提高制度建设质量，推进依法行政，加快法治政府建设,根据《国务院关于加强法治政府建设的意见》（国发〔2010〕33号）、《浙江省行政规范性文件管理办法》及有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称行政规范性文件，是指市政府依照法定权限和程序制定的，涉及或者影响不特定的公民、法人和其他组织权利义务，在一定时期内反复适用，在本行政区域内具有普遍约束力的各类行政文件。
第三条 本办法适用于市政府行政规范性文件制定管理活动。
市政府制定的内部事务管理制度、向上级行政机关的请示和报告，对具体事项作出的行政处理决定以及其他不具有普遍约束力的文件，不适用本办法。
第四条 行政规范性文件制定应当遵循下列原则：
（一）保证法律、法规、规章的正确实施；
（二）维护社会主义法制统一和政令畅通；
（三）维护公民、法人和其他组织的合法权益；
（四）坚持公开、公众参与；
（五）坚持精简、效能和权责一致。
第五条 行政规范性文件制定应当遵循立项、起草、审查、决定、公布等程序。
第二章 立 项
第六条 市政府办公室应当于每年11月底前，通知县（市、区）政府和市政府直属单位申报下一年度行政规范性文件制定计划项目和项目库项目，同时在温州政府门户网站和温州政府法制网向社会公开征集制定项目。
第七条 任何单位和个人均可以书面形式向市政府提出行政规范性文件制定立项建议。
第八条 县（市、区）政府和市政府直属单位应当根据行政规范性文件制定计划申报要求，向市政府法制机构申报项目。
报送制定行政规范性文件的立项申请，应当对制定行政规范性文件的必要性、所要解决的主要问题、拟确立的主要制度、实施后可能产生的消极影响及预防补救措施等作出说明。
第九条 申报项目由市政府法制机构汇总后，送市政府相关工作联系副秘书长审核。
第十条 市政府法制机构应当根据市政府相关工作联系副秘书长的审核意见，以及其他单位和个人提出的立项建议，拟定市政府年度行政规范性文件制定计划项目和项目库。
第十一条 行政规范性文件制定计划项目和项目库经市政府常务会议审议通过后，由市政府办公室发布。
第十二条 项目库项目的起草单位应当做好调研论证工作。条件成熟的，列入下一年度市政府行政规范性文件制定计划。
第十三条 行政规范性文件列入年度制定计划的，起草单位应当在该年度内完成。
起草单位要求延迟制定或者取消计划的，应当提前向市政府法制机构提出书面申请，经审核后报市长或者常务副市长批准。
起草单位未完成年度计划的，市政府督查室应当予以督查通报。
第三章 起 草
第十四条 行政规范性文件由申报部门具体负责起草。
市政府可以确定一个部门或者几个部门具体负责起草，也可以确定由市政府法制机构起草或者组织起草。
起草行政规范性文件可以邀请有关专家、组织参加，也可以委托有关专家、组织起草。
第十五条 起草单位应当深入调查研究，总结实践经验，广泛听取有关部门、组织和公民的意见。听取意见可以采取书面征求意见、座谈会、论证会、听证会等多种形式。
起草单位对公民、法人和其他组织提出的意见和建议应当记录在案、研究处理，并以适当形式反馈意见采纳情况。
第十六条 起草单位应当对制定行政规范性文件进行成本效益分析。
行政规范性文件关系到经济社会发展和人民群众切身利益的，应当进行合法性、合理性、可行性和可控性评估，重点对社会稳定、环境、经济等方面进行风险评估。
第十七条 行政规范性文件涉及其他部门职责的，起草单位应当充分听取相关部门的意见；相关部门应当认真研究，按要求及时回复意见。
第十八条 政府部门起草的行政规范性文件草案，应当经部门法制机构审核，并由部门集体审议通过。
第十九条 行政规范性文件不得设定行政许可、行政处罚、行政强制等事项，不得违法增加公民、法人和其他组织的义务。
第二十条 行政规范性文件应当用条文形式表述，名称一般称为“规定”、“办法”、“细则”。
第二十一条 行政规范性文件应当包括下列主要内容:
（一）制定的目的和依据；
（二）调整对象和适用范围；
（三）主管部门；
（四）具体行为规范；
（五）施行日期；
（六）其他事项。
第二十二条 起草单位拟定行政规范性文件草案后,应当同时完成起草说明。起草说明包括下列主要内容:
（一）制定目的和必要性；
（二）法律政策依据；
（三）起草过程；
（四）主要内容说明；
（五）有关的不同意见和协调情况。
第二十三条 行政规范性文件应当规定有效期；有效期满后继续使用的，应当重新公布。
第二十四条 起草单位向市政府法制机构报送审核时，应当报送下列材料：
（一）报送审核的函；
（二）草案及起草说明各10份（附电子文本）；
（三）起草部门法制机构对草案内容的法律审核意见；
（四）所依据的法律、法规、规章和上级行政机关的规范性文件文本；
（五）征求意见的有关材料及采纳情况；
（六）参照其他地方有关法规、规章和行政规范性文件文本等。
第四章 审 核
第二十五条 行政规范性文件由市政府法制机构负责审核。
第二十六条 未经市政府年度行政规范性文件立项的项目，市政府原则上不予审议。
因发生紧急情况确需制定行政规范性文件的，起草单位应当向市政府法制机构提出申请，经审核后报市长或者常务副市长批准。
第二十七条 起草单位报送审核的材料不符合本办法规定的，市政府法制机构应当予以退回，并告知应当补充的内容。
第二十八条 市政府法制机构书面征求相关部门意见的，被征求意见的部门应当在规定期限内提出书面意见。书面意见应当由主要负责人审核并加盖公章；逾期不提出书面意见的，视为同意。
市政府法制机构召开协调会或者座谈会的，有关部门负责人应当参加。部门负责人委托工作人员参加的，与会人员的意见代表部门意见。会后部门有不同意见的，应当以书面形式反馈市政府法制机构。
第二十九条 有关部门对行政规范性文件内容存在重大分歧的，市政府法制机构应当进行协调；协调不成的，市政府法制机构应当报市政府常务会议研究决定。
第三十条 市政府法制机构可以建立专家咨询制度。行政规范性文件涉及重大、疑难问题的，可以通过座谈会、论证会等方式研究论证，或者进行调查研究听取有关方面意见。
第三十一条 市政府法制机构可以通过市政府门户网站、市政府法制办网站公开行政规范性文件草案内容，向社会公众征求意见。
第五章 决定和公布
第三十二条 行政规范性文件由市政府法制机构提请市政府常务会议审议。
第三十三条 行政规范性文件经市政府常务会议审议通过，由市政府法制机构根据会议意见修改后，按照规定程序报市长签发。
第三十四条 行政规范性文件实行统一登记、统一编号、统一发布。《温州市人民政府公报》和温州市政府网站公布的文本为标准文本。
行政规范性文件含有不应当公开的内容，但是能够作区分处理的，应当作区分处理，删除或者隐去不应当公开的内容后公布。
第三十五条 行政规范性文件应当自公布之日起30日后施行。但因保障国家安全、重大公共利益的需要，或者发布后不立即施行将有碍法律、法规、规章和国家政策执行的除外。
第三十六条 除依法不予公布的以外，未经公开发布的行政规范性文件，不得作为实施行政管理的依据。
第六章 附 则
第三十七条 行政规范性文件的评估、清理和异议处理按照《温州市人民政府关于印发温州市行政规范性文件定期清理等暂行办法的通知》（温政发〔2008〕3号）执行。
第三十八条 行政规范性文件公布后，由市政府法制机构负责向省政府和市人大常委会报送备案。
第三十九条 行政规范性文件制订工作列入法治政府建设考核。
第四十条 本办法自发布之日起施行。2007年3月6日温州市人民政府发布的《温州市行政规范性文件制定管理办法》（市政府令第91号）同时废止。