试论我国物业管理制度的立法构建及完善

冷　帅


引　　　　　言

房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。随着社会的发展，房地产业已经成为国民经济的一个支柱产业。在联合国1986年修订的《全部经济活动产业分类》的国际标准中列入十大经济活动的第八类，在我国现行的行业分类中列为第七类。这说明，无论在国际上还是在国内，房地产已作为一个重要的独立的产业部门而存在。尤其在我国现阶段，房地产业作为一个朝阳产业已经成为国民经济发展的支柱之一，房地产市场也随着我国房地产管理体制的改革的深入而逐渐完善和成熟。当然，房地产市场和谐与健康秩序的维持离不开健全的房地产法制建设。特别是在我们这样一个幅员辽阔、地区差异大的国度，健全和完善的房地产法更是不可或缺。

物业管理在国外有100多年的历史，在我国，从深圳开始到目前，只有20年左右的时间。在七八年前，对普通老百姓来讲，住宅小区作为城市的缩影，成为集居住、服务、经济功能为一体的小社会，而目前物业管理也已成为我国的新兴行业、朝阳产业。随着经济的发展和人民生活水平的不断提高，广大群众对物业管理的要求也会越来越高。物业管理的发展必须与人民群众日益增长的物质文化需求相适应。实践证明，物业业主的自治管理以及受托物业管理机构的专业管理有助于建立多层建筑和住宅小区物业所有人之间的和谐秩序。但与此同时，我国传统的房屋管理体制和物权法律结构阻碍了市场化物业管理的推行。一个完善的物业管理法律制度将有助于规范物业管理行业，维护业主权益，推动房地产市场，促进城市社区建设。

1 物业管理制度的立法构建模式和我国立法现状
1.1 物业管理立法的必要性
1.1.1 促进物业管理的健康发展
市场经济下的物业管理具有重要的地位，不仅涉及物业区域维修养护、安全防范、环境卫生、绿化美化、车辆管理等多方面公共服务，而且影响市民工作生活的质量，更攸关现代化建设。物业管理因此牵涉多方面关系，包括房地产生产、流通、消费领域的众多参与者，既有业主、开发商、物业管理企业之间平等的民事关系，也有相关政府部门对物业管理企业监督参与的行政关系。在复杂的各种关系中，通过立法能够明确各方主体—政府、业主、物业使用人、物业管理企业、开发商的地位、作用、权利义务，使物业管理有法可依，避免纠纷的产生。
1.1.2 法律适应时代要求，与时俱进
现代城市的发展有两个特征：第一，为缓解土地住房紧张，多层建筑的出现；第二，城市功能区域化，住宅小区等种类物业区域的出现，引起法律关系的变化。
（1） 关于相邻关系
相邻关系是传统民法上的概念，指两个或者两个以上相互毗邻的不动产所有人或使用人，在行使不动产的所有权或者使用权时，因相邻各方应当给予便利和接受限制而发生的权利义务关系。
相邻关系通常因土地、山岭、森林、草原自然资源、宅基地的使用、排水、排污、用水等而发生。相邻关系中的权利和义务主要表现为享有要求对方提供便利的权利，承担为对方提供便利的义务。不动产相邻各方 ，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理相邻关系。《民法通则》第83条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结 互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。”
（2）关于建筑物区分所有权
多层建筑与物业区域的出现，产生了一种新型的不动产权利形态，即建筑物区分所有权。建筑物区分所有权是伴随现代城市的发展而产生一项重要不动产权利，指数人区分一建筑物而各专有一部分，就专有部分享有单独所有权；并就该建筑物及其附属物的共同部分，按其专有部分比例共有的建筑物所有权。传统的不动产所有权构成单一，仅仅指权利主体对不动产占有、使用、收益和处分；建筑物区分所有权则由专有部分所有权、共有部分持分权以及因共同关系所生的成员权三者复合而成。建筑物区分所有权是物权制度上的一次伟大革命。在传统物权法中有一物一权的原则。一物一权原则，即一个物上只能有一个权利，也就是物权特定。物权特定或者一物一权，现在的法律上没有规定理由何在：首先是一物一权反映的是早期的市场经济不发达的状态，即小生产经济状态。在那样的经济下，物权就是所有权。一个财产归张三所有，张三有所有权，其它人没有，一物一权原则是用来对抗历史上封建社会在一个土地上有两个所有权的封建分封制。庄园主的财产来源于国王，庄园主又把这个土地交给佃农耕种，在这个土地上，有国王的权利、庄园主的权利、佃农的权利，在过去叫一物之上多个权利，如双重权利等等。这样的权利不适应市场交易的要求，在房屋土地上有两个以上所有权，这个房屋土地怎么能够正常交易，市场交易的要求打破一物之上有双重、多重权利的状态，这就用一物一权原则来对抗，一物一权原则要求在一个物上只能有一个权利，这是市场交易的要求。但是随着市场经济的发展，对资金的需求，最后发生了抵押权制度，在一个财产之上所有权以外还有一个抵押权，一物一权原则也就不符合状态了，但是法学家们不愿意放弃一物一权原则，他们把一物一权原则范围缩小，称一物一权原来讲的是一个物上只能有一个所有权，所有权之外有一个抵押权，两个抵押权都不影响，因此这个原则一直在教科书上存在。但到了二战后，即六七十年代，各个国家的城市，特别是大城市，城市化的结果使城市聚集了大量人口，一人一幢房屋做不到，这就产生了大量的高层建筑。其结果是在一幢建筑上有很多个所有权，那么我们所说的一个建筑物上只能有一个所有权已经行不能，试看一个商品房，20层的大楼上面有100多个买房人，同时存在100多个所有权，在这种情况下怎么存在一物一权原则，这就是没有规定一物一权原则的理由。
物业小区中的业主所有权实质就是区分所有权，而物业管理权是其中的一项权能。当前各国立法均肯定了区分所有权，甚至制定专门的区分所有权法。但如何有效维护保障业主享有的区分所有权，充分利用实现其物业管理权，协调众多业主的权利冲突，理顺业主与物业管理企业的关系，则是物业管理立法的任务。因为多层建筑以及物业小区中，人口密度集中，人际关系复杂，事关百姓安居乐业。旧有的法律框架，例如民法中的相邻关系制度等，难以适应城市物业的迅猛发展。所以，需要针对业主之间的共同关系、业主与物业管理企业之间的契约关系进行专门立法。
　　
1.2 物业管理的实践模式
物业管理在实践中主要有以下两种操作模式：
1、委托式物业管理　即由业主通过物业管理合同委托物业公司进行管理。这种管理模式的最大优势是，可以对整个小区实行集中统一管理，专业化程度比较高，管理效果相对要好一些。其主要弊端是：管理费用较高，很多中低收入居民承受不起。目前许多居住小区物业管理费收缴率较低，不少中低收入者反映，买了房改房以后，交不起物业管理费。这是当前物业管理中存在的一个突出矛盾。
1、 自营式物业管理　所谓业主自营式物业管理，就是住宅小区（台湾称社区）的物业管理，既不由房地产开发公司负责，也不聘请社会上专门的物业管理公司负责，而是由楼房业主自己管理。
业主自营式物业管理的最大优势是，业主基本不用花钱或者花很少的钱，也能对普通住宅楼房实行统一的物业管理，并实现政府要求达到的管理目标，即对住宅楼房及其设施设备和住宅区内的绿地、车辆实行集中统一的维修和管理，创建安全、整洁、文明、舒适的居住环境。
　　
1.3 物业管理的立法模式
　　由于建筑物区分所有权是物业管理产生的前提，物业管理的立法实质上体现在区分所有权的立法当中。境外有关国家和地区物业管理法的体例主要有：
1、民法模式。此种模式以意大利和瑞士为代表。指在民法典中若干条款，，以规范物业管理中的法律关系。如《意大利新民法典》的第1117至1139条有下列规定：建筑物共同部分之范围，共有人对共同所有物之权利，共同部分之不可侵害性；共用部分之变更，共同所有建筑物的部分设置费用之分担，楼梯之维护与重建；天花板、地下室、地板的维护与整修；日光浴室之排他使用；建筑顶楼之建筑；建筑物全毁或者部分损毁；管理人的选任与解任，管理人之职务，管理人的代表权；关于分层住宅所有人（区分所有权人）不赞同时之提起诉讼；管理人之外围，分层住宅所有人引起之费用；分层住宅所有人会议的权限，分层住宅所有人会议之组织的决议的效力，分层住宅所有人会议人异议；分层住宅所有人间之规约，共同所有法之准用。
2、单行法模式。此种模式以德国、日本、法国等国为代表，指专门制定建筑物区分所有权权，其中设专章或专节对物业管理进行调整。如1962年4月4日日本颁布《有关建筑物区分所有权法》的第一章第四节为“管理人”，内容包括：管理人的权限、管理人的选任与解任、管理所有委托规定的准用及区分所有权人的责任等；第五节为“规约及集会”，内容包括：规约事项、规约的设定、变更与废止、依公证书设定规约、规约的保管及阅览、关于集会的如今、决议事项的限制、表决权等等；第六节为“管理团体法人”。内容包括：管理团体法人之成立、名称、管理团体法人之理事、监事、监事的代表权、管理团体法人事务的执行等等。
　在英美法系，物业管理一般亦进行专门立法。例如，美国各州均有了自己的建筑物区分所有权法，从而对物业管理进行规范。而且美国统一州法全国委员会制定了《统一建筑物区分所有权法》（UNIFORM　CONDOMINIUM　ACT），供各州立法时进行参考。另外，我国台湾地区的“公寓大厦管理条例”以及香港的《建筑物管理条例》也是对区分所有建筑物物业管理的单行立法。
　对以上两种立法模式比较而言，民法模式的优点在于以民事基本法形式确立了物业管理法律制度，将物业管理纳入民商法的整体调整范围，使民法典更加丰满和完善；其缺点是无法详尽物业管理的诸项制度，使法律的操作性削弱，而且物业管理涉及众多的行政管理规定，无法在民法中一一体现。因此，笔者认为，进行专门物业管理立法的模式较为可取。

1.4 我国物业管理的立法进程 ：
　　1994年，建设部下发了《城市新建住宅小区管理办法》，明确要求在新建小区推行物业管理制度。
　　1994年以来，建设部和有关部门先后制定了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》、《物业管理企业财务管理规定》等部颁规章。
　　1994年以来，广东、上海、重庆、深圳等20多个省、市相继出台了地方物业管理条例。
　　2001年，国务院把制定《物业管理条例》(以下简称《条例》)列入当年的立法计划。
2002年10月，国务院法制办公室授权《人民日报》、《法制日报》全文刊登《物业管理条例（草案）》，公开向社会征求意见。
　　2003年6月8日，国务院正式公布《物业管理条例》。
1.5我国的立法现状(法律渊源)
1.5.1 宪法
宪法中关于住宅、城市管理、公民权利等方面的规定和原则，例如原宪法第39条 “中华人民共和国公民的住宅不受侵犯”等条文，既是公民的基本权利，也是物业管理立法的根本依据和指导思想，是物业管理法律规范的最重要组成部分。
1.5.2 法律
我国有多部法律直接或间接涉及物业管理，例如，私法方面，《民法通则》的相邻关系制度，即将出台的《物权法》的区分所有权制度，《合同法》的委托合同制度均是物业管理立法的基础；公法方面，《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城市规划法》等法律则包括一些物业管理应该遵循的强制性规范。
1.5.3 行政法规
浙江省嘉兴市人民政府办公室


嘉政办发〔2007〕23号


关于印发嘉兴市本级城乡困难群众医疗救助办法的通知


南湖区、秀洲区人民政府，市政府各部门、直属各单位：
《嘉兴市本级城乡困难群众医疗救助办法》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。


嘉兴市人民政府办公室
二○○七年二月十日



嘉兴市本级城乡困难群众医疗救助办法

第一条 为进一步完善新型社会救助体系建设，逐步缓解市本级城乡困难群众因病致贫、因病返贫问题，根据《浙江省人民政府关于加快建立和完善医疗救助制度的通知》（浙政发〔2004〕28号）和《浙江省人民政府关于进一步完善新型社会救助体系的通知》（浙政发〔2005〕65号）精神，在《嘉兴市本级城乡困难群众医疗救助暂行办法》（嘉政办发〔2005〕9号）试行的基础上，结合我市实际，制定本办法。
第二条 医疗救助的原则：
（一）发扬人道主义精神，救助困难群众。
（二）政府主导、社会捐赠与个人负担相结合。
（三）医疗救助水平与我市经济社会发展水平相适应。
（四）公开、公平、公正。
第三条 医疗救助的范围和对象：
（一）户籍在嘉兴市本级范围内，并持有有效期内《最低生活保障证》、《特困职工优惠证》、《特困残疾人优惠证》、《农村五保和城镇“三无”供养证》的困难群众（以下简称一类救助对象）。
（二）户籍在嘉兴市本级范围内的农村“三老”人员；精简职工；高于城乡低保标准50%（含）内，因病造成家庭生活困难的社会困难群众（以下简称二类救助对象，具体标准由市民政局、市财政局制定）。
（三）户籍在嘉兴市本级范围内，因家庭人员长期患病造成医药费支出已超出其家庭经济收入并造成生活特别困难的社会困难群众（以下简称三类救助对象）。
第四条 医疗救助的方式和帮扶措施：
（一）救助对象应当参加市本级城镇职工基本医疗保险或城乡居民合作医疗保险。
各区可根据医疗救助资金的使用情况，可以为一类救助对象发放适量金额的医疗救助卡。
（二）救助对象因患疾病，经城乡居民合作医疗或城镇职工基本医疗保险报销及其它救助后，家庭和个人负担医疗费用仍难以承担，造成家庭基本生活困难的，按医疗救助标准给予救助。
（三）国家规定的特种传染病救治费用，按有关规定和支付渠道给予补助。具体病种根据省民政厅、省劳动保障厅和省卫生厅公布的规定执行。
（四）医疗救助制度与城乡居民合作医疗保险制度或城镇职工基本医疗保险制度相衔接，逐步实现即时救助，以提高救助的时效。
（五）各级政府要鼓励社会力量通过结对帮扶等形式，帮助救助对象解决医疗及生活困难问题。各定点医疗机构应根据《嘉兴市区特困人员生活保障扶助暂行办法》（市政府令第16号）和《嘉兴市人民政府关于印发嘉兴市惠民医院实施方案（试行）的通知》（嘉政发〔2005〕69号）精神，对医疗救助对象的医疗费用进行优惠和减免，切实缓解困难群众看病贵问题。
第五条 根据经济社会发展水平和筹资能力，按照量入为出、收支平衡的原则，合理确定救助标准。具体标准为：
（一）一类救助对象的家庭成员在医保机构认定的医院就医发生的符合基本医疗保险二个目录的医疗费用，在扣除各类医疗保险报销、单位报销和各种补（救）助之后，全年累计自负（不含自费，下同）医疗费用超过300元以上的，按下列标准分段救助：



自负医药费用分段（元）
救助比例（%）

300—20000（含）部分
50

20001以上部分
60




（二）二类救助对象的家庭成员在医保机构认定的医院就医发生的符合基本医疗保险二个目录的医药费用，在扣除各类医疗保险报销、单位报销和各种补（救）助之后，全年累计自负医疗费用超过5000元以上的，按下列标准分段救助：

自负医药费用分段（元）
救助比例（%）

5000-20000（含）部分
40

20001-50000（含）部分
45

50001以上部分
50



（三）三类救助对象的家庭成员在医保机构认定的医院就医发生的符合基本医疗保险二个目录的医药费用，在扣除各类医疗保险报销、单位报销和各种补（救）助之后，全年累计自负医疗费用超过8000元以上的，按下列标准分段救助：

自负医药费用分段（元）
救助比例（%）

8000-25000（含）部分
30

25001-50000（含）部分
35

50001以上部分
40



同一救助对象家庭全年累计最高救助金额：一类救助对象不超过40000元，二、三类救助对象不超过30000元。
（四）对因患慢性病，不需住院治疗，门诊治疗个人负担医药费较重（具体病种由市民政局、市劳动保障局、市卫生局、市财政局确定公布），且符合第三条规定的，按自负部分50%给予救助，全年累计最高救助金额不超过30000元。
（五）凡未参加城镇职工基本医疗保险或城乡居民合作医疗保险的上述对象，其医疗救助标准按照上述标准的50%给予救助。
第六条 按照政府主导与社会参与的原则筹集和建立医疗救助专项资金，资金来源为：
（一）财政预算安排的资金。市财政每年按上年度市本级常住人口人均不少于2元安排医疗救助资金，列入财政预算，并拨入市社会保障资金财政专户医疗救助账户。区级财政每年按人均不少于4元安排医疗救助资金，列入年度财政预算，并拨入区社会保障资金财政专户医疗救助账户。
（二）上级财政补助的资金。
（三）救助资金利息收入。
（四）社会捐赠及其他资金。
第七条 医疗救助资金实行财政专户管理、专款专用，当年资金结余转入下年度使用，不足由财政预算增加。具体资金管理以及申请、审核、发放办法根据省财政厅、省民政厅、省劳动保障厅、省卫生厅制定的办法执行。
市财政医疗救助资金每年年底按当年度各区实际发生的医疗救助资金给予30%的补助。
第八条 医疗救助的组织领导和职责分工：
（一）嘉兴市社会困难群众救助工作领导小组（以下简称市领导小组）负责全市城乡困难群众医疗救助的指导工作。市领导小组办公室设在市民政局，由市民政局、市财政局、市劳动保障局、市卫生局、市审计局等单位派员参加，负责全市医疗救助的业务指导和协调工作。
（二）市民政局负责医疗救助工作的业务指导，配合市财政局对市本级医疗救助资金使用情况进行监督检查。
（三）市财政局负责按要求落实每年的救助资金，并制定医疗救助资金管理办法，对医疗救助资金管理情况进行监督检查。
（四）市劳动保障局要加强市本级城镇职工基本医疗保险和困难群众医疗救助两者在政策和工作上的衔接，协助做好救助对象医疗费用范围的审核工作。
（五）市卫生局要加强市本级城乡居民合作医疗保险和困难群众医疗救助两者在政策和工作上的衔接，协助做好救助对象医疗费使用范围的审核工作。同时，要指导并督促医疗机构降低医疗成本，合理收费，尽可能地为救助对象提供价格比较低廉的优质服务，抓好特困人员医疗优惠政策的落实。
（六）市审计局负责适时对市本级医疗救助资金使用情况进行专项审计。
（七）南湖区、秀洲区和嘉兴经济开发区的民政部门分别根据辖区内城乡居民合作医疗保险或职工基本医疗保险执行情况、未参加城镇职工基本医疗保险或城乡居民合作医疗保险的困难群众医疗费负担情况，负责按照本办法组织并实施本区域医疗救助。
（八）各街道（镇）社会事业所具体负责困难群众医疗救助的受理、审核、申报和救助金发放等工作，并委托社区社会事务站（村委会）对有关情况进行调查、公示，接受社会和群众的监督。
第九条 下列情况发生的医疗费用不享受医疗救助：
（一）自杀、自残、参与卖淫嫖娼而染上性病、打架斗殴、交通肇事、酗酒伤害等发生的费用；
（二）变性、整容、保健等所发生的费用；
（三）未经许可在非定点医疗机构就医、购药或者在非定点零售药店所发生的费用；
（四）各地人民政府规定的其他不应当享受医疗救助的费用。
第十条 救助对象以隐瞒、造假等手段骗取医疗救助金的，一经发现，审批机关应予以批评教育，并追回其冒领的救助资金。
第十一条 从事困难群众医疗救助审批的工作人员有玩忽职守、徇私舞弊或贪污、挪用、扣压医疗救助资金的，视情节给予政纪处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十二条 本办法由市民政局会同市财政局负责解释。
第十三条 本办法自发文之日起施行。原《嘉兴市本级城乡困难群众医疗救助暂行办法》（嘉政办发〔2005〕9号）同时废止。